Herdei um imóvel: como vender

Enquanto o inventário não termina, o imóvel pertence ao espólio — o conjunto de bens de quem faleceu —, e não a cada herdeiro. Na matrícula, ele continua no nome de quem morreu. Nenhum cartório faz a escritura de venda nesse estado sem o inventário ou uma autorização.

Em cartório é o caminho mais rápido: costuma levar semanas, não anos. Exige que todos os herdeiros estejam de acordo com a divisão e que haja um advogado acompanhando.

Desde 2024, o cartório também aceita inventário com herdeiro menor de idade, se a parte dele for paga em fração de cada bem e o Ministério Público concordar, e com testamento, se o juiz autorizar antes.

Na Justiça é o caminho quando os herdeiros não se entendem. É mais lento e mais caro.

A lei manda abrir o inventário em até dois meses do falecimento. Passar do prazo pode gerar multa sobre o imposto da herança, conforme a lei de cada estado.

O imposto da herança é o ITCMD, cobrado pelo estado onde o imóvel está. No Paraná, a alíquota é de 4% sobre o valor dos bens. A reforma tributária obriga os estados a cobrar por faixas, com alíquota maior para heranças maiores; vale sempre a regra da data do falecimento.

Além do imposto, entram as taxas do cartório, o registro e os honorários do advogado.

Dá, por três caminhos:

• Com autorização do juiz (alvará), no inventário feito na Justiça.
• Pela escritura do inventariante, no inventário feito em cartório: desde 2024 ele pode vender sem ir ao juiz, com todos os herdeiros de acordo e com o dinheiro reservado para as despesas do inventário. Confirme com o tabelião, principalmente se houver herdeiro menor.
• Pela cessão de direitos, por escritura pública: o herdeiro vende a parte dele na herança. Funciona, mas atrai menos compradores, porque quem compra assim não consegue financiamento.

Na venda, o lucro de cada herdeiro é a diferença entre o preço e o valor pelo qual o imóvel entrou no inventário. Por isso esse valor importa: quanto mais perto do valor de mercado, menor o lucro na venda — mas a diferença sobre o valor que o falecido declarava pode ser tributada no próprio inventário. Vale a conversa com um contador antes de fechar os valores.

Para estimar o imposto da venda, use a calculadora de imposto na venda com o valor do inventário como valor de compra.

A venda do imóvel inteiro precisa da assinatura de todos os herdeiros e dos cônjuges deles, conforme o regime de casamento. Se um não quiser vender, os outros podem vender a própria parte — com preferência para os demais herdeiros — ou pedir a venda na Justiça.

• Certidão de óbito
• Documentos de identidade e CPF de todos os herdeiros e cônjuges
• Certidão de casamento ou de nascimento atualizada de cada um
• Matrícula atualizada do imóvel
• Certidão negativa de débitos do IPTU
• Testamento, se houver